璟烨工作室

上海市长宁区

来源:上海璟烨房地产经纪有限公司作者:璟烨工作室浏览数:63
文章附图


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区域简介    

地理位置:上海市中心城区西部

辖区面积:38.3平方公里

常住人口:69万左右(2010年)

下辖地区:9个街道办事处,1个镇

主要商圈:中山公园商圈,虹桥商圈,中山路商圈,西郊百联商圈


长宁区位于上海中心城区西部,东连静安寺,西与西南邻闵行区,东南接徐汇区,北与普陀区吴淞江(苏州河)为界。交通有新华路、江苏路、延安路、长宁路、虹桥路等主要道路,延安路高架、内环线、中环线、外环线和轨道交通2号线、3号线、4号线、10号线均通过区境。虹桥国际机场位于区域西部。区内有国家级开发区虹桥经济技术开发区,上海最集中的涉外高标准住宅商务办公综合区古北新区

长宁区内拥有四条高架路:内环高架路、延安高架路、中环路、外环线。长宁综合环境优雅、文化底蕴深厚,拥有众所周知的上海第一代国际社区古北;老上海传统的高级住宅区新华路虹桥花园别墅区;苏州河沿线中高档住宅区和普通新村住宅区。而位于长宁的虹桥开发区则是上海最早最成熟的现代化商务区之一,外国领事馆、500强企业等聚集林立,为沪上外籍人士聚居之地。

长宁区地理位置优越,交通便捷,处于沪宁发展轴和沪杭发展轴汇合的”Y”型支点,是上海连接长江三角洲的”桥头堡”。虹桥国际机场坐落在区域西南角,是中国的重要航空港之一。区域内已建成由高架、地铁、内外环线、市内交通组成的立体交通网络,并有高速公路直通沪宁、沪杭,成为人流、物流、信息流、资金流的重要汇聚之地。

目前长宁区板块分为:中山公园板块、虹桥板块、新华路板块、古北板块、西郊板块。


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区域配套      

教育配套


长宁区,位于上海中心西部,地理位置还是非常优越,和老静安一样,面积较小,私立学校也较少,也是上海公立好于私立的区县之一。
  长宁区比较出名的公立小学有江苏路第五小学(本部昭化路校区)、愚园小学,还有长宁实验学校、建青实验学校和天一小学也不错。
  长宁区初中整体较弱,有新世纪中学(民办)、延安初级中学(以前的东延安中学)、市三女子初中和西延安中学
  长宁区的高中最好的是延安中学,为八大罗汉之一,还有市三女子中学也非常不错,,其余学校相对一般。
  简而言之,长宁区着力公立教育发展,私立学校都相对一般,还值得一提的是专门的女子学校——市三女子中学,也是特色之一,有女儿的家长可以考虑。

长宁区重点小学一览表

高中9所,市重点3所,区重点4所,一般高中2所

初中21所,民办2所,公办19所(含3所一贯制学校)

市重点高中:延安中学、复旦中学、市三女中

区内知名初中:延安初级中学(东延安)、西延安中学、民办新世纪,市三初级

长宁区重点中学一览表


商业配套


近年来,长宁现代服务业发展迅猛,“互联网+生活性服务业”航空服务业和时尚创意产业等三大重点发展的产业需要大量城市配套功能,如何服务各个层次,尤其是高端服务业发展的需求,对长宁和上海的现代服务业发展都非常重要。

未来五年,长宁将鼓励对于土地使用效能较低的、综合环境配置较差的经营性设施用地,向提高效能和公共性高的方向转换:改造提升原有功能,增加公益性配套设施,贡献公共开发空间,鼓励进行低碳节能改造,加强地下空间的开发建设,提高对园区整体的景观控制和开放空间要求的呼应程度。

同时,根据功能需求,增加园区楼宇间、地块间、轨交站点周边、轻轨及高架两侧的立体勾连。准确快捷地疏导地面交通,在商业商务集聚区构建舒适便捷的立体步行网络。

长宁区商圈

虹桥国际贸易中心:

作为12个市级商业中心之一,虹桥国际贸易中心是上海开发最早、基础最好、最为成熟的贸易集聚区。同时,虹桥国际贸易中心是改革开放初期经国务院批准的第一批经济技术开发区之一。经过二十多年的开发建设,虹桥国际贸易中心的商务商贸功能不断完善,产业特色日益鲜明,逐步形成了集聚贸易公司和总部机构的贸易营运中心与控制中心、集聚跨国采购机构的现代采购中心和举办国内外众多会展的会展中心。

中山公园商业中心:

中山公园商业中心是上海交通枢纽型商圈,面积约1.14平方公里,是上海市重点建设的十二个市级商业中心之一。商圈与虹桥国际机场相邻,地铁2号线、3号线和4号线在这里交汇,多条市内公交车线路从这里始发,使中山公园商业中心成为独享地铁、轻轨、高架、地面快速干道和航空五重交通的成熟商圈。重点产业发展:商圈内商业能级迅速提升,“商业型、休闲式、数字化”的功能定位基本显现,以龙之梦购物中心为代表的大型商业载体为零售业提供了良好的发展平台。与此同时,信息服务业和金融业也实现了大幅增长。以“上海多媒体产业园”和“凯旋路多媒体产业走廊”为代表的一大批产业园区的建成,为多媒体产业聚集和长期健康发展提供了充足的空间。

虹桥临空经济园区:

规划总面积为5.14平方公里。园区获得上海市知识产权示范区称号,入选首批上海市知名品牌示范区。围绕“园林式、高科技、总部型”的功能特征,园区正努力成为拥有交通优势、一流服务、支持创新的现代服务聚集区。重点产业发展产业上,将重点发展信息服务业、现代物流业、高新技术产业,吸引重点产业领域内的跨国公司以及长三角地区企业总部、营运中心、研发中心入驻,打造一流的门户型总部经济园区。


医疗


长宁区共有医疗机构85家,其中,三级甲等医院有3所,二级甲等医院有14所,医保定点医院有57所。

三级甲等医院:武警上海市总队医院、中国人民解放军第四五五医院、上海市皮肤病性病医院。武警上海总队医院口腔中心是一个以高标准服务为起点,以预防、保健、治疗、修复、美 容为一体的大型现代化三级甲等医院,同时也是医保定点医院。中国人民解放军第455医院是一所具有70多年历史,集医疗、教学、科研为一体的大型综合性三等甲A驻军医院。医院专科齐全,医院的重点科室主要是甲状腺科,医院甲状腺专家杨守彬坐诊。上海市皮肤病性病医院是具有医疗、教学、科研、预防功能、本市唯一通过了国家计量认证的市级专科医院,并于2012年8月,正式和上海市第十人民医院实行两院一体化管理模式。

整体而言,长宁区的医疗设施十分齐全,医疗水平也相对不错。

长宁区三甲医院一览表


交通


长宁区地铁已开通和在建的应该是市区几个区最少的之一。主要东西向就是2、10号线,南北就3、4号并线11号线就一站在长宁区内,另外两站在两区边界。

15号线、17号线将开进长宁。随着环境的改善,可能未来交通出行方式也会进行一些调整。包括未来在长宁区内还有两条规划地铁线,15号线马上要实施了,是南北向的。在内环外面,是古北路这个方向过去的。未来还有一条17号线是靠西面。

轨交22号线纵贯长宁西区,沿途经过虹桥商圈、临空园区、虹桥枢纽等区域,将为长宁西区的居民带来更多的便利。迎宾一路高架进场G2主线工程已全线通车,今后前往虹桥机场T1航站楼的旅客可经延安路高架或外环线直接行驶至出发层。

此外,北横通道在长宁区路段设了北虹路、泸定路(普陀和长宁交界处)、江苏北路三大出入口。



生态


在绿化建设方面,区绿化市容局今年将加快推进长宁西部“六大主题公园”体系建设。在建的400米林带和中新泾公共绿地二期,将重点突出运动体育和收藏祈福主题;待建的临空1号公园和苏州河50米绿带,将重点突出音乐教育和亲水平台主题;已建成的临空2号公园新泾公园重点突出生态环保和民俗文化主题。全面建成后的六大主题公园功能错位、交相辉映,通过滨水人行漫步道、滑板单车健身道以及苏州河、外环西河、新泾港、新渔浦,实现纵横相连、水系贯通。同时,全年新增公共绿地1.5万平方米、2万平方米屋顶绿化。区绿化市容局将加强重点项目建设管理,将人力、物力、财力向重点工程聚焦,全力以赴确保工程稳步推进,着力打造长宁西部独特靓丽的景观生态长廊。


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重点板块            

长宁区是全市唯一一个基本完成二级以下旧里改造任务的中心城区。同时,区内可开发土地大幅度减少,预计“十三五”时期全区可开工总建筑面积不过100余万平方米,差不多只有“十二五”的三分之一。

因此,在未来的5到10年内,长宁会将“城市更新”作为重要战略。通过城市更新,向发展要空间、要功能、要活力、要环境。

长宁区将在内环以东的东区,以中山公园及环东华地区为重点,着眼历史风貌保护。“如愚园路历史风貌街区,通过公共空间的局部更新,将封闭的办公楼停车场改造为开放式花园草坪,还举办了草坪音乐会、街头艺术表演等活动。同时,引进艺术设计体验店,提升沿街商业业态。”今后将继续在愚园路实施业态提升、部分地块功能置换、道路辟通等项目。

而在中环以西的西区,主要是虹桥商务区机场东片区和临空地区,将推进园区土地二次开发,引进航空总部、国际交流、商务型机场服务配套等功能,打造现代航空服务示范区


中山公园板块

中山公园地区独特的地理位置产生其便捷的交通环境,苏州河由西向东流经中山公园北侧,内环高架南北穿越,市区“三纵三横”主干道之一长宁路东西横穿。轨道交通2、3、4号线在此交汇,与地面公共交通构成立体交通系统。
      中山公园站目前是上海最大的换乘枢纽,是二号线、三号线和四号线的换乘站。位于凯旋路长宁路。其中,二号线为地下岛式站台,三号线和四号线则为高架岛式站台,乘客通过站厅层的换乘通道进行换乘。轨道交通2、3、4号线在中山公园站汇合,既方便地实现了一票换乘,又和中山公园地区主要的商业设施紧密连接。

中山公园板块房价稳定、环境闹中取静、规划整体有序,围绕中心商圈是各个档次的居住区,已经形成了宜商宜居的商住聚集区。武夷路中山西路有乐购超市,龙之梦购物中心有家乐福超市,中山公园附近有巴黎春天、数码生活广场、永乐家电、玫瑰坊商业街、新宁购物中心等商业、休闲、购物场所。

板块内医疗教育配套也很完善,有电力医院、武夷地段医院、华阳地段医院、长宁区妇幼保健院、同仁医院,市三女中、长宁区业余大学、开元中学、长宁中学、华东政法学院、市西初级中学西部校区、新宁中学等


新华路板块

新华路板块在长宁区的东边,北靠延安西路,南抵淮海西路,东至兴国路江苏路,西到内环线中山西路。从地理方位看,该板块正处在中山公园商圈、淮海路商圈及虹桥开发区商圈的辐射圈内,既能坐享三大商圈的便利配套,又恰到好处地保留了自身的静谧,真正地出则繁华,入则宁静。这种安静而不闭塞的地理优势及板块本身高质量的居住品质,自然而然提升了新华路在内环,乃至整个上海的板块定位。

与大多内环板块一样,新华路板块住宅市场早已透支,目前已无新盘在售,想在此置业,只有二手房源可选。从房龄上看,新华路板块既有90年代的老式住宅,如华山花苑、佳信都市花园等,也有2000年后的中高档公寓(2007年以后的次新房也有不少),如新华路一号、华山夏都苑等。当然作为著名的外国弄堂,这里还有为数不少的花园洋房,有几套还被市政府定为优秀历史建筑,只是这些房鲜有出售,即便出售,价格也甚为高昂,可远观而不可亵玩正是这些房当下的身份地位。

作为定位中高端的内环板块,新华路板块房源不仅单价稍高,面积也以精英人士最爱的大户型为主。这里既有100多平的2房、3房,也有200、300甚至400、500平的3房、4房、5房,80平以上的宜居2房也有不少供应,但50平以下的小户型房源数量偏少,这也说明,新华路板块是典型的自住型、享受型板块。


西郊板块

西郊板块,众所周知,是上海著名的别墅区,宋美龄、白崇禧、陈纳德、沙逊家族、厉树雄、邓小平……这些在中国现当代历史格局中产生重要影响的人物,都曾生活在西郊,特别是以西郊宾馆为基准的三公里范围内,更是藏龙卧虎满是传奇,正所谓,富在外滩,贵在西郊。

西郊板块,作为上海传统的豪宅区距离虹桥核心商务区仅约1.3公里,二者以仙霞路相连接,成熟的生活配套,便捷交通,更是拥有浓荫的百年林海,这里之于虹桥板块无疑是其偏重生活区的最佳之选,可以说,能置业在西郊,某种程度上也是身份和地位的一种象征。


虹桥板块

虹桥板块位于长宁北部,内环线与中环线之间,以天山路为主线,东起中山西路、西至北虹路、北依苏州河、南至延安西路。作为长宁区的中心,天山紧邻虹桥开发区,加上地 铁、内中环线的双向优势,让这里成为了交通便利且离市中心又近的居住板块天山板块以住宅物业为主,以长宁路、天山路两条横向道路为轴线,两侧分别建有90年代的售后公寓以及2000年以后的大规模板式高层社区

虹桥板块的二手房小区南北划分非常明显,购房者可以根据自身的经济实力以及购房需求寻找最适合自己的小区和房源。目前,以天山路为界,以北的小区大多是总价较高的大规模公寓住宅,南部以80、90年代的售后公房为主

天山路以南的售后公寓面积较小,因为价格较为实惠且很多对口了长宁实验小学而受到了很多自住型的首次置业者和置换型客户的青睐。而天山路以北、苏州河沿岸的中高档住宅小区面积多在100平米以上,小区规模品质以及物业管理等居住条件都要远高于南面的售后公房,因为成为了众多境外人士、企业高管的首选区域。


古北板块

古北新区西起虹许路,东抵姚虹路,北起延安西路(高架)、虹桥路,南抵古羊路。总体来讲,古北新区是一个以居住为主,同时提供外事外贸活动的综合涉外区,这里的住户有很大一部分是来沪工作、居留的外籍人士及港澳台同胞。

伴随虹桥经济开发区而规划建设的古北新区,经过20多年的发展,已成为上海外籍人士最集中、建设最成熟的国际社区之一,据统计,上海三分之一外籍人士长期定居于古北国际社区

在1995年古北一期初建时,古北新区作为当时上海仅有的涉外居住区,受到了外籍人士的大力欢迎,几乎成了外籍人士在中国的第二故乡,许多境外人士最初都是通过古北一期认识上海的,这对于古北而言,显然是引以为傲的辉煌过去。但当联洋、碧云、新江湾城等新兴国际社区陆续出现时,古北一期的原有优势不复存在,而且已建成十几年的老式小区显然已不能满足崇尚新异的外籍人士的需求,因而出现了欧美居民外迁的现象。

在古北一期式微之时,古北二期应运而生。古北二期的出现恰弥补了因年代久远而略显疲态的古北一期的颓势。以黄金城道为中轴线的古北二期,建筑风格偏重欧式风情,不仅继承了一期的轴对称特色,同时也改善了之前通道过密、绿化率偏低及房型东西朝向、开放式社区过多的弊端,这使得古北在与新江湾等新兴国际社区的对比中,仍占有绝对优势。当然古北的经久不衰不单源于建筑本身的革故鼎新。以配套论,古北一期因发展较早,各类配套已很完善,居住氛围相当浓厚;古北二期虽开发较晚,但在配套上并不逊色多少,776商城、高岛屋、黄金城道步行街等配套不仅受外籍人士欢迎,也为古北吸引本地人士提供了契机。而以耀中高级学校及建青实验学校为代表的古北教育作为上海知名的教育院校,显然是不少家长们置业于此的关键因素。


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