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上海市静安区

来源:上海璟烨房地产经纪有限公司作者:璟烨工作室浏览数:348
文章附图


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区域简介    

地理位置:上海市中心辖区

辖区面积:37.37平方公里

常住人口:100万左右,其中来沪常住人口规模27.04万人

下辖地区:下辖13个街道1个镇,274个居(村)委会

主要商圈:静安寺、曹家渡、南京路、苏州河、大宁、共康等商圈


静安区是上海市的一个市辖区,位于上海中心城区中心,全区面积7.62平方公里,与6个区接壤。2015年10月,国务院批复原闸北、静安两区“撤二建一”,设立新的静安区,全区总面积37平方公里。

静安区历史悠久,因始建于公元247年的静安古寺而得名。静安南京路辟筑于1862年,是上海第一条西式大马路,1908年这里又开通了第一辆有轨电车,从此演绎了近代上海的繁荣。新中国建立以后,经过建设和发展,静安区已成为商业商务兴旺、人文景观丰厚、文化气息浓郁、城区环境优美、信息交通便捷的中心城区。改革开放以来,以上海商城和上海展览中心为代表的商务区以静安希尔顿酒店、波特曼丽嘉大酒店、锦沧文华大酒店和上海国际贵都大饭店等高档宾馆为代表的宾馆区相继崛起,城区功能和品位得到进一步提升,人流、物流、资金流和信息流高度密集,成为上海对外开放的重要窗口。


目前静安区板块分为:南京西路板块、曹家渡板块、江宁路板块、不夜城板块、大宁板块、彭浦板块。


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区域配套      


教育配套


静安区,在未合并闸北区之前,地理位置非常优越,相对人口来讲,教育资源比较充裕,故竞争不是很激烈,特别是小学和初中资源较多,也较为优质,虽然教育资源不能和徐汇、浦东等区县比较,但是升学压力综合来讲还是相对较小。两区合并之后,闸北的私立小学、初中和高中都得到了一定的补充,然而原静安的升学压力将会加大。

总体来讲,静安区和闸北合并之后,教育资源有了一定的互补性,相信未来会越来越好。

静安区教育事业“十三五”发展规划指出,未来五年将围绕打造更高品质的教育国际化、更高水平的教育现代化的目标,建设优质教育集聚区,形成高端学校品牌群,构筑面向未来的教育示范体。全面完成下列指标:3-6岁儿童入园率达到99.8%;义务教育阶段入学率达到100%;残疾儿童义务教育阶段入学率达到100%;教师本科及以上学历人员比例:幼儿园79.2%,小学84%,初中99%。


静安区现有高中22所,市重点7所,区重点9所,一般高中6所;初中44所,民办5所,公办36所(含7所一贯制学校),特教学校3所。其中市重点高中:市西中学、市北中学、育才中学、六十中学、新中高级中学、回民中学、华东模范中学;区内知名初中:扬波中学、上外静中、静教院附校、市北初级中学、市西初级中学、风华初级中学。整体教育资源丰富,在个性化、差异化教育体系中独树一帜。



商业配套


静安寺商圈渊源久远,起初的形式是静安寺庙会。随着经济发展,以静安南京路为主轴的国际商务港概念推出,静安寺地区为龙首、梅恒泰为豹腰、大中里太古城为虎尾,三大商圈“三点成面”,将营造成为上海市中心商圈最广袤、最活跃的“战场”。静安区和闸北区都属于上海市中心区域,基础配套设施较为成熟,但面积不大,土地供应有限,很难再造一个核心区,而实现商业能级的再提升将是主要方向。两区合并后,将会出现一个区两个市级商圈、多个区级商圈并存的现象,一些发展较慢的区域,如北闸北片区等,势必会掌握好这个机遇,借助两区之力形成一个商业中心。


“十三五”规划是“撤二建一”后新静安区第一个五年规划,今后五年将围绕“国际静安、圆梦福地”的奋斗目标,静安要着力实施“一轴三带”的发展战略:即打造一条贯通南北、共享互融的复合发展轴;建设南京西路两侧高端商务商业集聚带、苏州河两岸人文休闲创业集聚带、中环两翼产城融合发展集聚带,三带空间上相互呼应,功能上相互联动,形态上各具特色,努力构筑主体功能定位清晰、优势互补、土地空间高效利用、经济社会共同进步的区域发展新格局。



医疗


静安区地处上海市区中心,地域狭小,人口众多,老龄化程度一直居于上海全市之冠。该区共计只有4家三甲级医院,南部地区医疗资源较为密集,中、北部地区因人口导入,卫生资源相对较少。公立医疗机构总体处于较高负荷的运行状态。


“十三五”规划显示,静安区计划新建一所医院,设置3个医疗服务圈。


交通


静安区是上海市对外的传统交通门户,铁路上海站、北郊站、长途客运总站分布其间。静安区的交通环境四通八达,十分便捷,拥有市中心地段无可复制和比拟的优势。延安中路、北京西路、南京西路、武宁南路、拓宽后的万航渡路、常德路等道路构筑了通畅的地面交通网络。城市航站楼、静安寺交通枢纽等项目为航空旅行、出行中转提供了很大的便利条件。1号、2号、3号、7号、8号、12号线、13号线、14号线又为静安的快速发展提供了更有力的交通保障。

城区交通运行拥堵分布范围较广,主要包括西藏路、天目路、共和新路、华山路、武宁南路等主干道路,以及南京西路商圈、静安寺、闸北公园、华山医院、华东医院等重点区域,其中南京西路商圈、静安寺、闸北公园等3处列入市里公布的14处拥堵地面区域。

根据十三五规划,围绕静安“一轴三带”的发展战略,未来五年要更加注重在“通”字上做文章:打通南北道路,缓解城区主动脉拥堵接通东西道路,完善城区交通路网融通苏州河两岸,构建跨河便捷交通联通中环两翼,促进园区、商区、社区、学区4区相联。要更加注重在“严”字上下功夫,从严交通管理,以更严厉的举措,确保交通有序畅通,不断建立和完善符合城区特点的综合交通体系。

生态


静安区地处上海市区中心,地域狭小,人口众多,房屋建筑密集,绿地稀少,交通拥挤,从而在境内形成明显的“热岛”效应。作为中心城区河道较为繁密的区域,静安区共有12条(段)河道,其中区境内苏州河长度4.73公里;中小河道中区管河道总长度5.61公里,分别为夏长浦、徐家宅河、中扬湖、蚂蚁浜、先锋河、江场河,市管河道总长度17.58公里,分别为彭越浦—东茭泾、俞泾浦—西泗塘、走马塘。

十二五期间,静安区大力整治环境污染,疏浚河道,严管严抓取得比较明显效果,2016年市容环境满意度测评中处于良好区域。十三五规划显示:静安将完善全区绿化布局,逐步消除公共绿地500米服务半径盲区。未来五年,将重点推进河滨体育公园、彭越浦楔形绿地、苏河湾绿地等三个大型公共绿地项目,新增公共绿地26.5万平方米。此外,依托苏州河、彭越浦沿河绿化建设,静安还将布局15公里的慢行休闲步道,拓展市民休闲游憩健身空间,构建友好舒适的慢行步道系统。


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重点板块    

原静安位于上海市中心腹部,素以深厚的文化底蕴为积淀,诞生和出现过许多文化名人,也是政治人物的常到之处。如宋氏家族(蒋中正和宋美龄的中式世俗及西式教堂婚礼即在区内举行)、张学良夫妇卓别林(莅临百乐门大舞厅)、张爱玲(故居愚园路常德路口的爱丁顿公寓)、施蛰存等。

如今,静安区依然是上海市最重要的的政治、经济、文化中心之一,并是全市公认的“高品位的商业商务区”和“高品质的生活居住区”。

原静安区本来宅地稀缺,多年来一直很少供应,即使有旧城改造项目,也步履维艰,因此,新建项目的供应量跟不上市场需求的节奏,原静安区住宅市场发展受限,区域市场势必会走向高端,于是,原静安区住宅市场的标签就是市中心高端物业。

原闸北区多年来品质未能提升至中高端,直到方兴“地王”之后,区域地价攀升,房价也攀升,从地王之前的每平方米4万均价到之后的今年的6万均价,新建项目品质有所提升,但整体上并没有摆脱区域品质低下的印象。

随着区域配套的不断完善,随着土地价格的 攀升,随着并区后两区市场趋同化,原闸北房价因为“并区”有可能会进一步上涨,进一步向原静安区看齐。


南京西路板块


该区域夹在静安寺、曹家渡、人民广场三大商圈中间,闹中取静,已经形成了比较成熟的居住氛围。板块经过多年的旧区改造,已经一改以往的破旧形象,呈现出一派欣欣向荣的景象。板块环境得到提高,居民生活蒸蒸日上,中高档现代化住宅区初现雏形。 由于土地资源的紧缺,该板块内的住宅开发量比较少,但是楼盘质量都相对较高,价格不菲。经过多年的建设,板块内现代化住宅区逐渐成型,中高档住宅区已成熟。目前,可售楼盘主要集中在武宁路、康定路、泰州路、武定路这一环形区域内。


江宁路板块


    静安区以万航渡路、新闸路、胶州路为界,分为南静安与北静安,江宁路板块即位于胶州路以东、新闸路以北的北静安区域。事实上,随着静安区南部各板块的发展成熟,市场热点逐渐向北部转移。如江宁路板块依托南京西路主干道,配套比较成熟;昌平路沿线则环境幽雅、交通便利,均可为楼盘价格提供有力支撑。

回归静安是很多“老上海”特有的购房情结,也是自住型需求的一个表现,江宁路板块正好处于南京西路、静安寺、曹家渡三大商圈中间,闹中取静。限于土地资源紧缺,住宅开发量一直较少,但楼盘品质都较高,虽然价格不菲,但潜力不小。


曹家渡板块


     曹家渡位于静安区西北部,东起胶州路,西到长宁路、江苏路,南临武定西路、新闸路,北至长寿路、安远路,面积约1.5平方公里。曹家渡地域优势独特,多条市中心重要干道在此交汇;商业上受静安寺、中山公园、长寿路三大商圈辐射影响,已成为上海重点发展的12个区域商业中心之一。地域优势加上成熟的商住区定位,曹家渡成为一个以高档综合商业服务为特色的新兴中心区域。

上海老一辈的爷爷奶奶们都知道曹家渡,相比之下,“曹家渡”这个名词对年纪较轻的上海人来说就比较陌生了。曹家渡独特地域优势,静安、普陀、长宁三区交汇处,能吸纳三个区域的消费人群,商业聚集能力强大。另外,曹家渡距离上海消费中心梅恒泰地区仅1.2公里,是得天独厚的商业副中心地带,世界个性化品牌更易进驻。同时,政府对曹家渡商圈差异互补式的商业定位,使曹家渡与其他商业中心及曹家渡区域内商业之间形成错位式的竞争格局,在商业规划超越现行商业形态的同时,又能容纳不同档次的商业。


不夜城板块


闸北不夜城板块位于苏州河以北、中山北路以南,与大宁板块相接。区内交通十分便宜,各项配套齐备。本板块由于区位优势和历史积淀,成为老上海人的眷恋之地。新楼在衍生中与旧盘怡然而处,映衬着城市的变化。

不夜城板块在文化、商业等角度,一直处于城市亚中心的地位。虽无大型超市和辐射力强的商业中心及文化中心地位却尽得地利。各项配套丰富、交通相当便捷。由于该板块处于传统商业街区,众多楼盘在陈巷老弄间簇立,演绎传统与现代的对峙。板块内新盘以中小户型、中档品质楼盘为主力。座拥便捷交通和苏州河文化之利,同时也使得该板块影随的传承与发展矛盾表现突出,为眷念上海风情的购房者以及外来流动人口提供了选择空间。


大宁板块


该板块内生活配套较为成熟,上海大学、闸北体育场、上海马戏城、第十人民医院都和板块紧密相连,板块内还拥有一块市中心的绿地―大宁灵石公园,现已开放。绿地周边的房子,既有市中心楼盘所不具备的环境与生态的优势,又有郊区楼盘所不具备的地理优势。一号线北延伸段在此区域内设有延长路站、上海马戏城站和汶水路站三个站点,交通很便利。

大宁板块是闸北区中内环间的成熟社区。由于板块内商业和产业都进行了高起点的整体规划,未来大宁城市功能定位为环境优美、生活服务设施齐备的生态型、低密度、国际化、大型综合社区。板块内已经建有大宁灵石公园、广中公园、闸北公园地区结构性绿带,绿化规模在上海屈指可数。


彭浦板块


彭浦板块位处闸北北部,西起长临路,东至阳泉路,北与宝山以共康路和景凤路为交界线,南达场中路与永和板块相邻。

彭浦板块居住人口已经超过10万,是一个相对成熟的社区,所在区域内小学、中学、高中分布广泛,银行、邮局、大型超市和医院也是一应俱全,而且交通发达、便利,沿街商铺众多。区域内以共和新路为主干道,公交站点主要分布在其两侧,地铁一号线延伸段在此共设两站:彭浦新村站和共康路站。而整个区域更是以闻喜路和临汾路为繁华、热闹,商业设施齐全,人流量大。
  地铁通车可说是彭浦板块的利好因素,但是随着该板块的价格持续走高,原先较低房价的优势也基本消失。而且该板块未来又缺少有效因素支撑,因此可以认为,该板块的潜力基本已挖掘光。


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