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换房时先买后卖要注意什么?

来源:上海璟烨房地产经纪有限公司作者:璟烨工作室浏览数:187
文章附图


一 .  哪些情形适合先买后卖?

1. 在房价上涨的时候采取先买后卖的方式,想买的房子低价买入,想卖的房子高价卖出,对换房者有利。


2. 要买的房子属于稀缺房源,竞争比较大,等不到卖掉旧房,也可采用先买后卖的方式。

注意:先买后卖适合于有二套房购房资格的换房族,因为先买房签订购房合同时涉及到资质审核,若没有二套房购房资质,资质审核这一关无法通过,先买后卖的流程就无法进行下去。


上海住房实施限购政策,在上海只有以下三类人拥有两套房的购房资格:

a. 拥有上海沪籍的已婚家庭(家庭成员至少有一个);

b. 驻沪部队现役军人和现役武警已婚家庭;

c. 持有上海市单位集体户口的已婚家庭。


二 .  先买后卖会有哪些风险?

1. 旧房卖了,但是降价卖的,造成收益受损。

先买后卖操作中,旧房到了要买入的房子约定付款的日期卖不出去,为了筹集资金,只好降价出售。


举个例子:

小王在购房合同中约定房子3个月后缴款过户,但还剩不到1个月的时间,旧房还未卖出,300万的房子,295万卖不掉,290万也卖不掉,最后可能只好以280万的跳楼价挥泪甩卖。

2. 旧房未卖出,没钱付房款,造成合同违约,需赔付卖方定金或违约金。

如果买房时支付的款项需要卖出旧房筹得,旧房一直卖不出的话,到了约定的交房款时间,买方无法履行合同,只能按照合同约定赔付卖方违约金。


举个例子:

小张看中的房子经与卖家协商,价格为150万,双方在购房合同中约定2个月后小张付款过户。为筹钱,小张将旧房挂牌出售,但房子一直无人问津,2个月期限到了,小张没有资金支付房款,只能违约,按照合同约定赔付30万元违约金。

3. 旧房未卖出,但通过其它形式筹钱买了房,但再买的房子是二套房,造成购房成本增加或收益受损。


1. 税费增加

a. 新房的契税增加。

旧房未能如期出售,虽然通过其他途径解决了购房的资金问题,但因名下已有一套住房,再次买入的房子就属于二套房,缴纳的契税增加。

购买首套房和二套房所缴纳的契税有以下区别:

首套购房:90平米(含)以下,契税税率1%

              90平米以上,契税税率1.5%

二套购房:契税税率3%


举个例子:

名下已有一套住房,在名下住房未卖出时,再花300万元买入一套85平米的房子,因是二套房,需缴纳契税9万元,比购买首套房多交6万元契税。


b. 旧房的个税增加。

此种情形下名下已有两套房,再出售旧房时,出售的旧房由唯一住房变为不唯一住房,在上海出售满五唯一的住房是不需要缴纳个税的,若出售的旧房变为不唯一住房,则需要缴纳个税。

满五唯一:免征个税

满五不唯一:需缴纳个税

举个例子:

老王家看中了一套280万元的房子,因怕房价上涨过快,先签了购房合同将房子定下来,再卖掉名下住房筹钱付房款,但名下住房在约定的付款期限内没有卖掉,此时违约需要缴纳违约金,老王一狠心,通过向亲朋好友和金融机构融资付了购房款。等要买的房子手续办完,再卖旧房时,发现旧房更难卖了。原来旧房以前是老王名下唯一住房,不需要缴纳个税,现在老王名下有两套住房,再出售旧房时,属于出售满五不唯一的房子,由原来的免征个税变为需要缴纳个税。


2. 贷款成本可能增加

a. 用公积金贷款时,二套房利率增加。

如果名下已有住房,再用公积金贷款购买二套住房,贷款利率与首套房不同,非普通住宅最高贷款金额也有所不同。

房产套数与公积金贷款的关系

举个例子:

已有住房未卖出,再买入一套非普通住宅,用公积金贷款,在同样没有补充公积金的情况下,最多只能贷80万,比首套房少贷20万,而且还要比首套房公积金贷款要多交首付。


b. 商业贷款时,贷款金额少,贷款利息高,多付首付。

商业贷款执行“认房又认贷”政策,如果上海居民名下有一套房,不管第一套贷款有没有还清,商业贷款都按照第二套标准缴纳首付。

 房产套数与商业贷款的关系

举个例子:

小李在浦东的住房有贷款未还清,看中了静安区的一套普通住房,若采用先买后卖的方式,要买入的房子价值400万,小李想用商业贷款,因是二套房,首付款就要交200万,比首套房多交80万首付,贷款利息也比首套房高出很多。

4.行情逆转,高买低卖,造成收益受损。

在房价上涨的时候可选择先买房再卖旧房,但市场是有风险的,若在旧房对外出售时,房价涨势回落,价格走低,旧房只能以比预期的价格要低的价格出售,这种情况属于“高买低出”,一买一卖都有亏损,造成的损失可想而知。

举个例子:

准备换房的小刘为避免房价上涨,看中的房子被别人买去,先以300万元的价格与卖家达成协议。为筹钱支付房款,开始将旧房出售。怎料等旧房出售时,遇到政策调控,房价走低,本来市值200万的房子,只卖出了180万的价格,先前买的房子现在也不值300万了,损失几十万。

三 .  如何避免风险?

1. 买房合同中尽量给自己留出足够长的付款时间。

对换房而言,买和卖的时机都很重要,为避免买房合同订立后旧房长时间未能卖出被逼降价出售的风险,在签订买房合同时,应尽量给自己留出足够长的付款时间,留出的时间越长,旧房卖出的时间越充裕。


2. 旧房未能如期卖出时,想办法解决资金问题。

若在购房合同约定的付款期限内,旧房未能卖出,可采取融资方式解决购房的资金问题,如通过向亲朋好友借钱,以旧房做抵押向金融机构贷款,以实现资金周转。


3. 换房之前,权衡利弊,若不能接受先买后卖的风险,应选择先卖后买。

换房者在选择先买后卖之前,应先对此种方式存在的风险进行评估,权衡利弊,若自己不能接受由此带来的多交税、贷款利息高等风险,就不应选择此种方式,可选择先将旧房出售后再购房的稳妥方式。

换房时,虽然先买房避免了房价上涨带来的风险,但同时也面临着以上提到的风险,因此换房者需根据自身情况谨慎选择换房方案。


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