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上海市浦东新区

来源:上海璟烨房地产咨询有限公司作者:璟烨工作室浏览数:15
文章附图



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区域简介    

地理位置:上海市东部、长江入海口交汇处

行政类别:市辖区(副省级)

辖区面积:1210.41平方公里

常住人口:550.10万左右,其中来沪常住人口规模234.19万人

下辖地区:12个街道,24个镇

主要商圈:高桥、外高桥、陆家嘴、八佰伴、金桥、张江、世博、上南路、康桥、周浦、川沙、浦东机场、惠南镇、芦湖港


浦东新区城镇一览表

浦东新区是上海的一个副省级市辖区,南面与奉贤、闵行接壤,西面与徐汇、黄浦、虹口、杨浦、宝山五区隔黄浦江相望,北与崇明隔长江相望。在1980年代,“宁要浦西一张床,不要浦东一间房”是当时的共识,黄浦江把上海分成了两个世界:浦西就是上海,浦东只是从外滩遥遥远眺的一片农田菜地。1990年后中国政府进入“开发浦东”的实质阶段,浦东成为上海经济的引擎,亦被誉为中国三个增长极之一,地区面貌日新月异。而先进的国际物流港口,航空运输、铁路轨道运输、城际高速路共同建构水、陆、空三位一体的交通体系,使浦东距世界仅“一步之遥”。2009年因南汇并入浦东新区,郊区面积急剧扩大,大浦东城市化之路依旧漫长。全区面积1210.41平方公里,常住人口550.1万人,是上海市人口最多的行政区浦东新区雄踞东海之滨、杭州湾畔,内连扬子江,外眺太平洋,区内长江口岸线长46.43千米,黄浦江岸线长43.5千米。2016年7月,随着崇明区的设立,浦东新区成为上海市第二大的行政区。

目前浦东新区板块分为:陆家嘴板块、花木板块、张江板块、三林板块、金桥板块、洋泾板块、外高桥板块、北蔡板块、浦东世博板块、塘桥板块、川沙板块、唐镇板块、碧云板块、曹路板块。


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区域配套      

教育配套

在上海,每5所基础教育学段学校,就有1所开在浦东每4名基础教育学段学生,就有1名在浦东就读。面对基础教育基数大、需求增、各区域发展不甚平衡的难题,“十二五”期间,浦东教育大力推进体制机制创新,以扩大开放为突破口,完善教育公共服务体系建设,提升对新一轮浦东开发的综合服务能级,不仅办学规模逐年持续扩大,内涵也日益丰富,整体质量稳步提升。浦东,正朝着“教育大区”向“教育强区”迈进的既定目标稳步前行。在浦东新区,因为学生人数较多,也成为了竞争激励的区。浦东新区的小学,有7所公立小学,13所私立小学。从教育质量来看,浦东新区的公立小学与私立小学差距较大,家长们都倾向于浦东的公立小学。

浦东新区重点小学一览表

浦东新区的初中,有7所公办初中,10所民办初中。在公办初中里,上海实验学校,建平实验和建平西校都声名远播。在民办初中里,张江集团中学也是四海皆知。浦东新区的高中,特别的多,有9所市重点高中18所区重点高中,25所普通高中。在浦东新区有四校中的华二,还有八大中的建平,每年都有许多浦东的学生为考进这两所好学校而挤破头。浦东新区的其他市重点和区重点也都表现优异。在浦东的高中数量不少,但还是因为考生的人数基数大,而没有减少竞争的压力。在浦东,考入市重点的难度较大,但是读一所普通高中,可能就相对方便一些。

浦东新区重点中学一览表


商业配套


摊开一张上海地图,把外高桥、陆家嘴、临港新城三点用线连接起来,就是一个大浦东金三角。这个大金三角,是上海建设国际金融中心和国际航运中心的核心功能区域,有望成为上海未来10-20年经济发展最重要的增长极。外高桥港区、浦东机场空港、洋山港,这三者构成了新浦东、全上海乃至长三角地区和全中国面向全球的最重要航运门户,将成为以国际航运业为核心的上海对外经济联动的主要产业带。从规划中的地区级商业中心数量上来看,浦东居上海各区县之首。所谓地区级商业中心,需要集综合购物、餐饮、休闲、娱乐等功能为一体,拥有10家以上大型商业设施。

根据《规划》,2014年至2020年,浦东将布局两大市级商业中心,分别是小陆家嘴-张杨路商业中心和国际旅游度假区商业中心。小陆家嘴-张杨路商业中心总用地面积约219.1公顷,主打高端路线此外,还有5个外环线以内的地区级商业中心,分别是外高桥商业中心、前滩地区商业中心、唐镇商业中心、世博园区商业中心和御桥地区商业中心。

《浦东新区产业发展“十三五”规划》在产业空间布局上,浦东将形成“4+4+X”的格局。其中,第一个“4”是指四个国家级开发区,即陆家嘴金融贸易区、外高桥等保税区、张江高科技园区、金桥经济技术开发区。第二个“4”是指四个新兴区域,包括世博地区、临港地区、国际旅游度假区、航空城。“X”则是指转型升级爱基,净值,资讯)的镇产业园区。浦东新区现有川沙镇工业小区、六灶鹿园工业区、祝桥空港工业区、机场镇临空产业园区、高桥镇老工业基地、巴斯夫、曹路工业园区、合庆工业园区A区、张江高科技产业东区、合庆工业园区C区、新场工业区、三灶都市型工业园、老港工业区、高行镇工业园区、高东工业区、康桥东路工业片区、唐镇工业园区、三林经济园区、周浦智慧产业园、航头镇大麦湾工业区、北蔡工业园区、张江总部经济园等镇产业园区。根据“上海2040”规划及航空城发展情况,一些镇产业园区将作相应调整,数量上称为“X”。

“十三五”期间,通过虹桥机场到浦东国际机场这条上海城市发展主轴浦东段的四个城,即“陆家嘴金融贸易区(金融城)、张江高科技园区(科学城)、国际旅游度假区(旅游城)、航空城”,带动X个镇产业园区的转型升级,推进城乡一体化。


医疗


浦东首推医学中心,引领整个区域内疑难杂症诊治上水平,两个新建的医学中心选址在三林和新场;唐镇将新建一个国际水准的专科医院;国家儿童健康中心很有可能在张江附近……新鲜出炉的浦东卫生计生改革和发展“十三五”规划“地图”,已经为浦东健康的未来指出了方向:构建区域内“治疗-康复-社区和家庭”的医疗服务链,为浦东的居民提供科学、适宜、连续性的诊疗服务。

截至2015年底,浦东60周岁以上的老年人口占常住人口的20%以上。作为一个老龄化程度极高的地区,浦东正打通综合性老年医学科和康复医学科、护理院和康复医院、社区卫生服务机构,以及护理站之间的“脉络”,共同组成医疗护理和康复服务体系,推广舒缓疗护服务。  

构建区域内“治疗-康复-社区和家庭”的医疗服务链,1200多平方公里的浦东,还有很多空白点需要填补。“十三五”期间,浦东规划新建9家高等级医院,同时要新建13个社区卫生服务中心,其中,航头、三林、曹路等大型居住区优先增设社区卫生服务中心。

目前,新区有10个区域医疗中心,而根据规划标准,浦东新区每30-50万人口设立1所承担区域医疗中心功能的二、三级综合性医院,按照“十三五末”558万常住人口的预期,新区应拥有14个区域医疗中心。其中4个区域医疗中心已明确建在曹路、祝桥、航头、沪东。


交通


浦东是上海重要的交通枢纽,先进的国际物流港口,航空运输、铁路轨道运输、城际高速路共同建构水、陆、空三位一体的交通体系。浦江大桥、海底隧道、磁悬浮列车、地铁线路织成密集的交通网络

浦东的轨道交通有浦东铁路和磁悬浮线,轨道交通2、4、6、7、8、9、11、13、16号线,途经浦东73个站点,总里程110公里。另有在建中12号线,规划中的11号线迪士尼段、9号线东延伸、13号线二期和18号线、14号线。

浦东建交委已向发改委报送了龙东大道(罗山路-G1501)快速化改建工程的项目建议书,按照正常审批进度,该项目将于数月后正式获批立项,并将于2019年正式开工,2021年建成通车!按照规划,龙东大道快速化工程西起内环罗山路,东至郊环G1501,全长约14.5公里,道路红线宽60米,两侧绿带各宽15米。未来,该路段将采用“主线高架+地面辅路”的形式,高架主线为全线双向6车道,设计车速80公里/小时,地面辅路同样为双向6车道,设计车速50公里/小时。

在立交与匝道分布方面,根据最新的张江科学城建设规划与合庆2040总体规划,较为明确的出入口共有6个,由西向东分别是:内环罗山路、金科路、中环申江路、外环S20、华东路与郊环G1501,具体的出入口分布情况以后期的工程设计方案为准。龙东大道快速化工程是浦东综合交通“十三五”规划实施建设项目之一,为了迎合浦东机场远期扩建至8条跑道,龙东大道未来还将继续往东延伸至海边,并沿着海岸线经过三甲港外围,往南通往浦东机场新航站区与上海东站,成为浦东机场及祝桥交通枢纽的重要进场通道,将对华夏高架路、外环线起到明显的分流作用。

龙东大道快速化是对浦东新区乃至整个上海市快速路系统的重要完善,使得“环线+射线”的骨干路网功能得到充分发挥,完善新区路网分布,改善张江、唐镇、合庆、川沙、金桥、曹路等地居民的出行条件,满足城市迅速发展和重大项目开发建设的需要。该项目不仅是浦东新区建设张江科学城、打造全球科创中心的重要基础设施,同时也是浦东机场远期发展、祝桥航空城、上海东站,以及上海建设全球顶尖级航空枢纽、具有全球航空资源配置能力的国际航空大都市的重要保障。


生态


浦东新区为长江冲积层,平均海拔3.87米。具有明显的海洋性特征,一年四季分明、气候宜人。年均气温15.7℃,年降水量1100毫米。浦东开发开放24年,我们取得了举世瞩目的成绩,初步建立了一个与国际接轨的环境。陆家嘴的形象,不仅成为了上海形象的代表,甚至成为了中国改革开放形象的代表。但是不可否认的是,有一些地方,确实是付出了环境的代价。浦东的绿化逐步形成了绿轴(世纪大道)、绿环(内外环线绿带)、绿网(东片生态林、孙桥生态农业)、绿片(世纪公园、陆家嘴中心绿地)的绿化格局和“高大、浓密、厚实、粗犷、多彩”的绿化特色。未来值得期待的是浦东新区将打造一个2110公顷(黄浦区全区面积2050公顷)的超大型生态廊道

“十三五”期间将实施包括重点区域造林工程、生态廊道建设、外环生态专项、生态公益林建设等八大类、共计63个项目,使森林覆盖率达到18%,预期建成区绿化覆盖率保持36%,人均公共绿地面积增加1平方米以上。


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重点板块      


浦东作为一个市辖区的城区,在城市化的过程中,不仅完成了整个交通、环境、基础设施等城市功能的开发,同时也实现了自1995年来约5000万平方米的房产开发量以及整个房地产市场的逐 步成熟。目前,浦东按地理位置和开发力度自然形成的十四大区域板块日渐清晰:陆家嘴板块、花木板块、张江板块、三林板块、金桥板块、洋泾板块、外高桥板块、北蔡板块、浦东世博板块、塘桥板块、川沙板块、唐镇板块、碧云板块、曹路板块。各大板块各具特色,以不同的功能定位形成了针对不同客户的吸引力。

陆家嘴滨江板块


        作为浦东内环以内的核心区域,陆家嘴板块自1994年成为中国唯一的金融贸易开发区以来,已经迅速发展为商业投资机构分布密集,金融投资市场完备的黄金地段。板块居住层次可谓是两个极端,既聚集了像汤臣一品、财富海景这样的中国顶级公寓,又有八、九十年代所建造的像东昌新村、潍坊一村这样的老公寓房。

花木板块


         作为陆家嘴后花园的世纪公园板块,在环境、交通、商业具有上海其他板块无可比拟的优势:环境方面,板块内小区围绕上海最大的富有自然特征的生态城市公园,紧邻“城市之肺”,这在环境问题日益凸显的今天显得尤为重要,140.3公顷的绿地全国独一无二,为周边居民的健康生活提供了坚实基础。得天独厚的地理优势使得世纪公园板块成为了一个高品质楼盘的聚集区之一,不仅拥有大量的世纪公园景观房,更有喜马拉雅中心、浦东嘉里城这样的国际化、高格调的商业综合体,是追求生活品质的购房者绝佳的聚居地。

张江板块


       该板块的高科技园区内汇聚着大量的高学历、高智商、高收入的人才,因此板块内的楼盘成交主力也主要是这些白领阶层,因而,房源在品质和配套上也相应得更加优化。而且,得益于园区内保存完好的自然生态环境,不仅越来越多的名牌开发商竞相入驻,不少事业成功的中高端人群也倾向于在此置业,张江板块也因而成了中高端置业人群及高新技术从业者心向往之的一大宜居板块。

三林板块

过去,三林板块是市政动迁基地,后来由于住建项目多、地铁延伸、配套充足等原因,成为大型的综合居住区。如今,借助世博会的东风,三林板块的基础建设不断完善,商业配套也更加齐全,板块价值逐年攀升,距打造城市副中心的宏伟目标更进一步。

根基稳固的传统居住氛围、迅速发展的公共交通,加之世博会的各种强力推动,如今的三林早已今非昔比,成为了集生态、商业、居住于一身的综合性宜居板块,还毫无疑问地成为各大开发商的必争之内。

优越的地理位置,齐全的生活配套、发达的交通都在提升着三林楼市的性价比。所以,无论对刚需的年轻人来说,还是对寻找机会的投资客来说,三林都是值得考虑的板块。


金桥板块

金桥虽离浦东中心区域较远,但由于其发展较早的缘故,板块内的整体生活配套、小区规划等已相当完善。而随着自贸区的确定及金桥出口加工区的推进,金桥板块又迎来了新的发展机遇,尤其金桥房地产,作为承接自贸区(地产以工厂厂房和库房为主,住宅偏少)和金桥出口加工区人群的主力,未来,在很长一段时间内都将维持火热局面。但金桥新房表现并不活跃,供应量与需求量严重脱节,而且新房价格偏高,一般工薪族很难承受,这种情况下,二手房就成了金桥楼市的主力军,挂牌量和成交量双双上涨。

金桥为各类准购房者提供了置业选择,其在商业、教育、交通、医疗、绿化等方面的出色表现不仅为本地居民生活提供了方便,也使其成为自贸区辐射圈内最大的受益者,并吸引着越来越多的人来此置业。


洋泾板块

洋泾板块坐落于浦东陆家嘴金融贸易区,有陆家嘴精致后花园之美誉。不仅如此,洋泾板块教育资源是一大特色,数量和质量足以媲美毗邻的潍坊板块,但对口小区房源数将近潍坊板块的四倍,近年代的较新小区更是鳞次栉比,相比来说,显然洋泾板块更能满足都市高级白领家庭的购房需求。

板块内二手房普遍都给人整洁清新的感觉,就算是2000年以前的老公房也都保养得不错。另外,大多小区虽远离轨交,但路面公交线路密布,出行也算方便。小户型房源主要分布在老公房小区,贴近附近工薪族或刚需的青年人需求,也是家庭经济条件有限的孟母择居的理想选择。大户型房源主要分布于近十几年内建起的高档小区里,较贴合改善型购房者或经济较宽裕家庭的需求。总而言之,无论刚需,还是置换,也无论想买地铁房,或者学区房都可在此找到心仪房源。


外高桥板块


外高桥板块内有外环高速,经过外环隧道可至宝山区;还有五洲大道,经过翔殷路隧道可至中环;另外还有南北向的杨高北路、张杨北路、浦东北路等,交通道路四通八达。轨道交通6号线纵向贯穿外高桥板块,几站可与12号线实现换乘,至市区较为方便。外高桥板块内之前多以老公房为主,随着金地、仁恒、绿地、农工商等品牌开发商的入驻,板块的认知度大大增加。目前板块内在售的一手住宅房源较少,新房市场主要面向中高端置业人群。外高桥板块大致上被分为了两块:一块是高桥镇板块一块是森兰国际社区板块高桥板块的一手住宅房源以刚需为主,而森兰国际社区走的是中高端之路。板块内主要的购买人群是在外高桥保税区的从业人员,还有一部分是冲着自贸区利好条件及森兰国际社区的认知度。


北蔡板块


北蔡板块是一个很独特的板块,它的"四邻"都是浦东新区正着力发展的重点区域,随着新浦东的确定,北蔡从原来的"南大门",变成了新浦东腹地,这从正在建设的上海轨道交通网即可看出:16号、18号线纵贯北蔡南北,将北蔡与花木、南汇连为一体;13号线横穿北蔡东西,使北蔡与张江高科及世博园关系更为紧密;7号线紧贴北蔡最北端的高科西路;6号、11号线距北蔡咫尺之遥。相比新房令人咋舌的高价,北蔡二手房显得亲民许多,而且数量更多、选择面更广。房龄虽不如新房年轻,却也没有很老。与周边以八九十年代二手房为主的大趋势相比,北蔡处处可见90年代及2000年后的房子。考虑到新房的高价及四周二手房的老旧,北蔡价格适中、房龄较新的二手房性价比真的很高。


浦东世博板块


世博板块位处黄浦江中段,与徐汇滨江隔申江而望,在交通设施这一至关重要的基础建设方面不亚于陆家嘴等区域,但却又巧妙地与上海最集中的人流实现了“错避峰”;套用一长句很俗的形容词,就是与繁华隔篱而居,却又有闹中取静的好处。世博板块包括了浦东传统意义上的几大聚居区,因此整片世博板块几乎是被密密麻麻的住宅所覆盖。


塘桥板块


浦东塘桥板块,地段优势明显、区域发展成熟,各项配套、设施完善,轨交4、6号线穿过,使得该板块联通浦东浦西,畅通沪南沪北。2003年之后的大面积次新房源充足,且价格较同区域的新房具有明显优势,很大地满足了有孩一族和多口之家的购房需求,尤其是沪上二胎政策放开之后,此类房源更是炙手可热。另外,该区域的较小面积公寓和住宅房源也在很大程度上面符合广大白领的置业要求。


川沙板块


尽管地处外环外区域,但川沙拥有非常突出的区位优势和道路交通体系:其距离上海市中心18公里,距浦东国际机场5公里。尤其是迪士尼项目落地在川沙镇域范围内,并毗邻中国(上海)自由贸易实验区,重大项目和政策的辐射效应,促使川沙的战略地位得到极大提升。上海市城市总体规划(2016-2040)(送审稿)近期公布,明确了川沙上海城市副中心的定位,与中心城共同发挥全球城市核心功能。川沙板块近年发展最 大的特点,除了迪士尼的开业,就是城市功能角色的改变。“民宿”、“客栈”等商办新花样今年在业内盛行,也成为川沙区域一些开发商着力打造的亮点。


唐镇板块

唐镇新市镇:张江功能区副中心,下一代国际社区。东起华东路,北起张家浜,南起川杨河,西到外环线,另外包括王港社区,面积20平方公里。以香华山娱乐城、高科东路总部基地和天主堂附近的轨道交通枢纽为三个支撑点,以高级居住和农民动迁、市区人口迁移为依托,以张江银行卡产业园区和金融信息后台园区等为中点,建设张江功能区域的副中心。


碧云板块

碧云板块在浦东属于行政、文化、休闲、居住区域,国际时尚氛围在四周蔓延,各方面偏西化,生活安逸,社区成熟。

高端项目,加上国际社区的概念,吸引的是一大批富裕的外籍人士、事业成功人士以及海归,他们多金,更注重生活品质、更注重居住环境。目前,该版块主打二手房市场,社区渐渐成熟,知名国际学校资源以及宽畅的通行道路,成为越来越多的改善置业者的选择目标。


曹路板块

曹路板块是一个有待进一步开发的“潜力板块”。板块内大多以年轻人为主,使得板块散发着一种蓬勃向上的活力。该板块与金桥开发区紧密相连,区内名企云集:比如通用汽车、华为科技、泰达集团、欧姆龙、斯米克经济园区等知名企业比比皆是。这些知名企业不仅给曹路板块输入了大量的高学历人才,也在一定程度上带动了版块内的就业。同时,由于工作原因,这部分高学历、高收入的人才一般都会选择就近置业,无形中提升了当地的消费水平,对板块经济的发展也起到了拉动作用。

今后,随着曹路板块的继续开发,以及大量企业的入驻和轨道交通的导入,区域楼盘的价格恐怕也会水涨船高。同时,曹路板块位于迪士尼辐射范围内,其未来潜力也可见一斑。


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